Er din husleje for høj?
Er din husleje for høj?
Medvinden på boligmarkedet fortsætter, og især priserne for ejerlejligheder er steget markant inden for det seneste år. Det viser en ny opgørelse fra Boligsiden, skriver Ritzau.
Det kan få mange til at tro, at det så er helt naturligt, at lejepriserne også stiger? Men så enkelt er det ikke for udlejerne.
Hvis du bor til leje – og altså ikke ejer – er du dækket af en helt særlig beskyttelse, nemlig lejeloven (der erstatter den tidligere boligreguleringslov). En af dens vigtigste formål er at varetage lejerens rettigheder. Derfor kan lejere i Danmark ikke bare få hævet huslejen uden videre.
Der er regler for, hvor meget din husleje maksimalt må være, og altså også regler for hvilken årsag og hvor meget din husleje må stige.
Hvorfor betaler nogen kun halvdelen?
Du har sikkert hørt om ham dér, der bor midt i Indre By og kun betaler halvdelen af, hvad alle andre gør. Hvordan kan det lade sig gøre? Svaret ligger i, hvordan huslejen lovligt må fastsættes – og det afhænger af, hvilken ejendom du bor i.
Din leje fastsættes efter
- Hvornår din bolig er blevet taget i brug
- Hvor i Danmark din bolig ligger
- Hvilken ejendomstype din bolig tilhører
- Hvordan standen af din bolig er
Første skridt er at finde ud af, hvornår din bygning er opført? Helt afgørende er nemlig:
Er ejendommen taget i brug før eller efter 1991?
Før 1991: Så gælder der ofte begrænsninger for, hvor høj huslejen må være. Der anvendes principper som omkostningsbestemt husleje eller det lejedes værdi.
Efter 1991: Så kan udlejeren i de fleste tilfælde frit fastsætte huslejen, så længe den ikke er åbenlyst urimelig. Her er en fri lejefastsættelse.
I denne artikel har vi fokus på ejendomme taget i brug før 1991.
Der findes i alt følgende måder at fastsætte huslejen på: 1) Omkostningsbestemt leje – typisk for ældre, større ejendomme i regulerede kommuner. 2) Det lejedes værdi – gælder i uregulerede kommuner eller ved gennemgribende forbedringer. 3) Reguleret lejedes værdi – bruges for små ejendomme i regulerede kommuner. 4) Markedsleje – fri leje, relevant for nyere byggeri (opført efter 1991).
Hvilken metode der skal bruges, afhænger af ejendommens alder, størrelse og beliggenhed.
Hvis du bor i en reguleret kommune
I regulerede kommuner gælder særlige regler. Har din ejendom syv eller flere boligenheder, er opført før 1991 og ikke væsentligt moderniseret, skal huslejen fastsættes efter den omkostningsbestemte metode. I mange større byer er boligmarkedet reguleret – Listen af uregulerede finder du nemt. Her må udlejeren i de fleste tilfælde kun opkræve husleje, der dækker ejendommens faktiske udgifter, samt et beskedent afkast. Det kaldes omkostningsbestemt leje.
Hvis du bor i et småhus (mindre ejendom)
Bor du i en ejendom med seks eller færre lejemål, gælder lidt andre regler. Her må huslejen ikke overstige, hvad der er normalt i sammenlignelige lejemål i området – det kaldes det regulerede lejedes værdi. Her skal du være ekstra opmærksom på, hvilke lejemål det er, din udlejer bruger til sammenligningen med lige præcis dit lejemål. Højesteret har alene i år afvist to lejeforhøjelser, fordi udlejer havde valgt forkerte sammenligningslejemål.
Udlejer må altså ikke tage overpris, blot fordi der ikke er mange lejere i ejendommen. Du har ret til at få din husleje vurderet ud fra, hvad tilsvarende boliger koster.
Hvis du bor i en ureguleret kommune - Det lejedes værdi
I kommuner uden boligregulering gælder ét fælles princip: Lejen skal svare til det lejedes værdi. Det gælder både for små og store ejendomme.
Hvordan beregnes det lejedes værdi?
Her handler det om, hvad lignende boliger i området lejes ud til. Du tager udgangspunkt i markedsniveauet og justerer for ting som boligens stand, størrelse og eventuelle forbedringer. Hvis lejemålet er gennemgribende moderniseret, må du også bruge denne metode – også i regulerede kommuner. Her skal udgifterne til forbedringerne enten overstige 2.280 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 260.738 kr. (2025-niveau). Herudover skal forbedringerne være gennemført inden for to år.
Hvis din bolig er nyere eller gennemgribende moderniseret
Boliger, der er opført efter 1991, eller som er ombygget for et betydeligt beløb, er undtaget fra mange regler. Her fastsættes lejen frit – men det betyder ikke, at udlejer kan kræve hvad som helst.
Selvom der er tale om markedsleje, skal den stadig være rimelig i forhold til tilsvarende lejeboliger. Hvis du synes, huslejen er urimeligt høj, kan du stadig klage – men det kan være sværere at få medhold.
Markedsleje - Frit huslejeniveau i nyere byggeri
Er din ejendom opført efter 1991, gælder der ingen faste rammer for huslejen – den fastsættes frit mellem dig og lejeren. Det samme gælder ved visse konverterede lejemål (f.eks. gamle erhvervslokaler omdannet til bolig).
Undtagelser du skal kende
80/20-ejendomme: Hvis mindst 20 % bruges til erhverv, må lejen fastsættes efter det lejedes værdi – uanset kommune.
Ombyggede erhvervslejemål: Hvis boligen tidligere har været erhverv, og ændringen skete før 1991, er lejen fri.
Er din husleje så for høj?
Den række faktorer, der spiller ind, når din husleje bliver fastlagt, er noget du kan sætte dig ind i og forstå. Der er mange, der bare accepterer den husleje de får fremsat, selvom den ikke nødvendigvis er korrekt. RentersHero er det nye go-to for alle lejere, der er i tvivl, føler sig presset eller snydt af udlejer!
Betaler du for meget i husleje?
Mange lejere betaler desværre for meget i husleje. Er du en af dem? RentersHero prøver lejen for dig. Du betaler kun hvis din husleje sættes ned. Send din mailadresse og du hører fra os inden 3 dage.
Svar